YENİDEN İNŞA VEYA İMAR ONARIMI SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI

YENİDEN İNŞA VEYA İMAR ONARIMI SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI

TBK’nın 350 nci maddesinin ikinci fıkrası hükmüne göre, kiralananın yeniden inşası veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanılması imkansız ise, kiraya verenin talebi doğrultusunda taşınmazın tahliyesine karar verilebilir. Bu düzenleme yürürlükten kaldırılan 6570 sayılı Kanun’un 7/ç maddesine paralel bir içeriktedir. Dava açma hakkı, maddenin açık düzenlemesinden de anlaşılacağı gibi sözleşmenin tarafı olan kiraya verene aittir. Yasal düzenleme böyle olmakla birlikte, konut ve iş yeri gereksiniminde olduğu gibi sözleşmenin tarafı olmayan malikin de bu madde uyarınca dava açabileceği içtihatlarla kabul edilmiştir.

Dava hakkı kiralayan veya malike ait oldugundan bu sıfatı taşımayan kişilerin açtıkları davanın HMK’nın 114/1-e maddesi uyarınca reddi gerekir. Kiralayan sıfatı olmayan malikin dava hakkı, birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu durumlarda bazı farklılıklar arz eder. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise dava hakkının kullanılabilmesi için kural olarak pay ve paydaş çoğunluğu yeterlidir. Ne var ki, yeniden inşa nedeniyle açılacak tahliye davasında tüm paydaşların ittifakı aranmalıdır. Zira, yıkıp yeniden yapma TMK’nın 692 nci maddesi kapsamında olağanüstü yönetim işlerindendir. Dava, süreli sözleşmelerde sürenin bitimini müteakip bir ay içinde açılmalıdır. Süresiz sözleşmelerde ise, TBK’nın 329 uncu maddesinde belirtilen sürelere uygun olarak açılması gerekir. Yeni malik, bu madde kapsamında açacağı bir davada TBK’nın 351 inci maddesindeki bir aylık ihtar ve altı aylık dava açma sürelerinden faydalanamaz. Yeni malikin, TBK’nın 351 inci maddesindeki sürelerden yararlanabilmesi ancak kiralananı olduğu gibi kullanması halinde mümkündür. Dava, sözleşmenin tarafı olan kiracıya karşı açılır. Kiracılar birden fazla ise, davanın tümüne karşı birlikte açılması gerekir. Yeniden inşa nedeniyle açılacak tahliye davasında onaylı inşaat projesinin ibraz edilmesi zorunludur. Bunun yanında onaylı avan (ön) projeye dayanılarak da dava açılabilir. Sonradan alınacak uygulama projesi, avan projeye uygun olacagından bu durumda önceden tatbikat projesi düzenlenmesine ve inşaat ruhsatı alınmasına gerek bulunmamaktadır. İbraz edilen proje onaylı değilse dava hemen reddedilmeyip proje onayı için davacıya uygun bir süre verilmelidir. Davada delil olarak dayanılan onaylı projenin, dava konusu yere ait olup olmadığı ve uygulanabilir olup olmadığının keşif yapılarak tespiti gerekir. Keza imar amaçlı esaslı tamirat sebebiyle açılacak bir davada ibraz edilen onaylı tadilat projesinin mahalline uygulanarak tadilatın imar amaçlı ve esaslı olup olmadığının saptanması gerekir. Eski bir binayı günün koşullarına uygun hale getirmek için binanın bütününde yapılması düşünülen tadilatın imar amaçlı olduğu söylenebilir. Öte yandan bina yeni de olsa güzelleştirme ve sosyal ihtiyacı daha iyi karşılayacak hale getirmede de imar maksadı bulunduğu kabul edilebilir. İmar amaçlı esaslı tamirat ve tadilat nedeniyle açılacak tahliye davasında, tadilat sırasında bina içinde oturulmasının mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir. Projenin kiralananı nasıl etkilediği konusunda bilirkişiden görüş alınmalıdır. Projenin uygulanması sırasında kiralananı kullanmanın mümkün olmadığının anlaşılması halinde tahliye kararı verilebilir. Bu kapsamda açılacak bir davada, davacının kötü niyetli olduğu ileri sürülemez. Onaylı mimari projenin varlığı halinde diğer koşullar da varsa davanın kabulüne karar verilmelidir.

Aksi belirtilmemişse*, bu sitede yayınlanan tüm makalelerin eser sahibi Av. Erdem Güler olup; makale içeriklerinin kaynak gösterilmeksizin kullanılması yasaktır. Bu haliyle sitede yer alan yayınların münhasıran kullanılma hakları 5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu kapsamında eser sahibine ait olup, intihal yaptığı tespit edilenler hakkında yasal yollara başvurulacaktır. 

*KAYNAKÇA: Hukuk Rehberi C.1, TAA Yayınları.