İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI

Kiraya veren, kiralananı; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya iş yeri gereksinimi sebebi ile kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel hükümlere göre fesih döneminde, fesih için tayin edilen sürelere uyarak bir ay içinde tahliye davası açabilir. TBK’nın 350 nci maddesinde; üstsoy ve altsoy tabirleri kullanılmakla, 6570 sayılı Kanun döneminde tahliye nedeni olarak öngörülmeyen büyük anne, büyük baba, torun veya kanunen bakmakla yükümlü oldukları kişilerin ihtiyacı için de tahliye davası açılabilme imkânı getirilmiştir. Dava açma hakkı, sözleşmenin tarafı olan kiraya verene aittir. Kiraya verenin dava hakkı mutlaktır. Kanun her ne kadar kiraya verenden bahsetmekte ise de kiralayan olmayan malikin de dava açabileceği, Yargıtayın yerleşmiş içtihatlarıyla kabul edilmektedir. Kanunda sayılan kişiler yönünden, kiralananın konut veya işyeri olarak kullanılması gereksinimi gerçek yani doğmuş ve samimi olmalıdır. Henüz doğmamış olan bir ihtiyaç için açılan davanın reddi gerekir. Bununla beraber makul bir süre içinde gerçekleşeceği muhakkak olan ihtiyacın varlığı da göz ardı edilemez. Bu kapsamda kısa süre sonra doğacak ihtiyaç için ona hazırlık mahiyetinde şimdiden dava açılabilir. Doğmamış ihtiyaç için dava açılamaz ilkesi bu gibi durumlarda uygulanmaz. Keza geçici nitelikteki gereksinimlerde bu kapsamda bir tahliye nedeni değildir. İhtiyaçlının kirada olması, ihtiyacın varlığına karine teşkil eder. Konut veya iş yeri gereksiniminin sadece davanın açıldığı tarih itibariyle varlığı yeterli değildir. Yargılama süresince de ihtiyaç nedeninin devam etmesi gerekir. İhtiyacın varlığı, öne sürülüş şekline göre tanık ve diğer delillerle kanıtlanabilir. Davacının sahibi olduğu başka taşınmazları varsa bu durumda tahliyesi istenen taşınmazın diğerlerine göre üstün yönleri olup olmadığının keşif yapılarak belirlenmesi gerekir. Yargılama sırasında ihtiyaçlının veya ihtiyaç sebebinin değiştirilmesi mümkündür. Bu durum tek başına ihtiyacın samimi olmadığının gerekçesi yapılamaz İş yeri ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davalarında, kiralananda yapılacak ihtiyaca konu iş ile halen yapılmakta olan iş farklı ise; davaya konu iş yerinin, ihtiyaca uygun ve elverişli olup olmadığının da yine keşif yapılarak tespiti gerekir. Davanın süresinde açılıp açılmadığının mahkemece esasa girilmeden önce re’sen araştırılması gerekir. Dava, süresinde açılmamış ise başka herhangi bir delil toplamaya gerek yoktur. Davanın, süreli kira sözleşmelerinde akdin bitimini izleyen bir ay içinde açılması gerekir. Dava açma süresi içinde veya öncesinde tahliye iradesine yönelik kiracıya ihtar teblig edilmiş ise, dava takip eden dönemin sonuna kadar açılabilir (Örneğin; sözleşme, 14/10/2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olsun. Kiraya veren ihtiyacını bildirir ihtarı kiracıya akdin yenilenmesinden önce veya bir aylık dava açma süresi olan 14/11/2012 tarihinden önce tebliğ ettirmesi zorunludur. Bu durumda 14/10/2013 tarihine kadar açılacak olan dava süresindedir). Davanın süresinde açılıp açılmadığının belirlenebilmesi için, öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresinin tespiti gerekir. Bu konuda yazılı sözleşme sunulmuş ise dava açma süresinin ona göre belirlenmesi gerekir. Yazılı kira sözleşmesi ibraz edilmemiş, davalı da davacının bildirdiği başlangıç tarihi ve sözleşme süresine karşı çıkmış ise bu durumda davacıya sözleşmenin başlangıç tarihi ve süresini kanıtlaması için HMK’nın 200 üncü maddesi kapsamında imkân verilmelidir. Dava açma süresi bakımından Kanundaki düzenleme esastır. Ancak sözleşmede kiracı lehine düzenleme yapılabilir. Örneğin, kiraya verene altı ay öncesinden bildirim koşulu yüklenebilir. Bu koşul kiracı lehine bir düzenleme olduğundan geçerlidir. İhbar koşuluna uyulmadan açılan dava süresinde değildir.

Aksi belirtilmemişse*, bu sitede yayınlanan tüm makalelerin eser sahibi Av. Erdem Güler olup; makale içeriklerinin kaynak gösterilmeksizin kullanılması yasaktır. Bu haliyle sitede yer alan yayınların münhasıran kullanılma hakları 5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu kapsamında eser sahibine ait olup, intihal yaptığı tespit edilenler hakkında yasal yollara başvurulacaktır. 

*KAYNAKÇA: Hukuk Rehberi C.1, TAA Yayınları.